·案情 ·

  　     刘某与马某合伙建一蔬菜市场，取名黄桥乡长虹果蔬交易市场，地点在黄桥乡前石羊段路南（西漯公路），面积为2340平方米（3.51亩），该土地的原使用权人是前石羊村十一组村民孙洪思、孙收、孙玲恩。刘某以自己的名义于2001年6月1日与该三人的代表孙收签订了租赁土地合同书一份，土地租赁使用期限为20年，每亩费用800元。刘某及马某合伙在该市场建房八间、棚子八间，房产证、土地使用证均为刘汉收的名字。2003年11月6日马某退伙，并达成协议，将共建房屋八间中的四间及四间棚子给被告，后刘某又以3000元买回一间房屋及一间棚子，马某分得合伙中贷款12000元以及三间房和三间棚子。当时马某把三间房以20000元价格卖给刘某时，刘某嫌贵没有买。2003年11月26日马某将三间房屋及三间棚子以4000元现金、9000元贷款本金及利息（从2003年11月26日起计算，以前利息由马某偿还）卖给了孙某。2006年马某向法院起诉刘某要求刘某协助办理该三间房屋的过户手续时，称三间房屋是租赁给孙某，法院以马某所诉不属其管辖范围，驳回了马某的起诉。2007年2月土地局通知刘某给孙某办理过户手续并将马某与孙某的转让协议交给刘某。后刘某起诉至法院要求确认马某与第三人孙某的房屋转让协议无效。另查明从2003年至今，双方争议的3.51亩土地的承包款均由刘某交给了第三人孙某。法院判决认定对刘某与马某合伙经营蔬菜交易市场，二人散伙时对共同财产进行了分割，之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马某与刘某分房时以20000元价格让刘某购买，刘某未同意，后马某以14000元价格卖给孙某时未征得刘某同意，侵犯了刘某的优先购买权，马某与第三人孙某签订的转让协议属无效协议。判决：马某与第三人孙某所签订的房屋转让协议无效；在同等条件下，刘某有优先购买权。

                        ·评析 ·

  　    合伙关系是一种共有关系，由于共有关系一般是建立在相互信任的基础之上的，为了防止某一共有人转让其份额时，接受转让的人是为其他共有人所不了解或者不信任的，从而给其他共有人带来损害，因而法律设定了共有人的优先购买权。合伙人的优先购买权，只是共有人优先购买权的一种，是合伙人向合伙人以外的第三人转让其合伙财产份额时，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利，除非合伙协议另有约定。对此，我国合伙企业法第二十二条明确规定：“合伙人依法转让其财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利。”此外民法通则第七十八条第三款及民法通则若干问题意见（试行）第92条以及新颁布实施的物权法第一百零一条都对共有人的优先购买权进行了明确规定。赋予合伙人的优先购买权，从法律效果上讲，是将其受让合伙人出让财产份额的顺序处于优先于合伙人以外的第三人的位置，其根源在于合伙人对共有物的共有。因此，在处理合伙人优先购买权时，应当首先尊重合伙人的特别约定，如果合伙人在合伙协议中有特别约定的，则应当按其特别约定处理，如果未特别约定，其他合伙人的优先购买权应予支持。

    　为保护共有人转让共有物的权益以及善意第三人的合法权益，促使商品或者标的物的快速流转，使物尽其用，其他共有人的优先购买权应当在一定期限内行使。否则，如果其他共有人无限拖延是否购买的表示，共有人转让共有物的权利就无法得到实现。在现行法律没有规定期限的情况下，可以协商确定一个合理期限，共有人及时告知其他共有人后，其他共有人在此期限内不作是否购买的表示的，应认为其丧失优先购买权，共有人可以将共有物转让给非共有人。（金广良 赵金山）